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隨著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的實施，征地將越來越少，而土地交易將越來越多。

2018年年底，《土地管理法修正案(草案)》(下稱“草案”)提請十三屆全國人大常委會第七次會議進行初次審議，刪去了現(xiàn)行《土地管理法》中關(guān)于“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定。

20年前的1998年，全國人大常委會修訂《土地管理法》，提出“農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須實行征地；從事非農(nóng)建設(shè)，必須使用國有土地”，成為中國集體建設(shè)用地市場變化的轉(zhuǎn)折點。

日前，中央農(nóng)村工作會議召開，要求“全面深化農(nóng)村改革，進一步深化農(nóng)村土地制度改革”。為滿足農(nóng)村涌現(xiàn)的新興農(nóng)業(yè)經(jīng)濟業(yè)態(tài)對建設(shè)用地的需求，這次全國人大推動立法層面的修改，無疑是一次巨大的進步。

在未來，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，將改變長期以來地方政府高度壟斷建設(shè)用地一級市場的征地供給模式。

建設(shè)用地市場供地主體發(fā)生變化

上世紀(jì)90年代末，我國耕地保護面臨十分嚴(yán)峻的形勢，開發(fā)區(qū)熱、房地產(chǎn)熱導(dǎo)致耕地面積銳減，人地矛盾日益尖銳。

《土地管理法》于1998年做了全面的修改，提出從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地。這對整個中國的建設(shè)用地制度產(chǎn)生了深遠影響，致使這20年來的經(jīng)濟發(fā)展方式發(fā)生重大變化。

中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授劉守英接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，1997年以后，實行用地規(guī)?？刂坪陀玫刂笜?biāo)審批管理制度，省級政府自然將緊缺的用地指標(biāo)用于省會城市和其他中心城市，大多數(shù)縣域經(jīng)濟發(fā)展很少分配到用地指標(biāo)，由此導(dǎo)致集體建設(shè)用地量大大縮減。

他說，1998年~2007年，真正用于建設(shè)的合法集體建設(shè)用地，與1980~1997年相比不可同日而語?！霸诤芏嗫h市，能分配到的建設(shè)用地指標(biāo)就只有300~500畝，縣政府無法用這點指標(biāo)招商引資，更不可能分給農(nóng)民集體，以集體建設(shè)用地的方式進行非農(nóng)建設(shè)。”

在得不到建設(shè)用地指標(biāo)的情況下，非法用地的現(xiàn)象開始蔓延。

面對這一制度問題，2013年，十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強調(diào)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，要求“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。”

如今，草案也做了頗為關(guān)鍵的“刪減”，明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件及管理措施，“對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”。

這意味著整個建設(shè)用地市場的供地主體將發(fā)生轉(zhuǎn)變，即由國家這個單一主體，轉(zhuǎn)變?yōu)榧w和國家兩大主體。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點

2015年初，經(jīng)全國人大常委會授權(quán)，全國33個縣(市、區(qū))開展“三塊地”改革試點，即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是非常關(guān)鍵的一環(huán)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只要做好了這一環(huán)節(jié)的改革，整個農(nóng)村的土地制度改革將真正破題。這是因為，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，將改變長期以來地方政府高度壟斷建設(shè)用地一級市場的征地供給模式，在征地范圍因此而縮減的同時，村集體成員也將因此而受益。

那么，集體經(jīng)營性建設(shè)用地，該如何定義呢？

在農(nóng)村，建設(shè)用地包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益性用地和農(nóng)村宅基地三類。盡管相關(guān)部門對集體經(jīng)營性建設(shè)用地并沒有明確所指，但在地方改革試點的實踐操作中，普遍將具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地劃歸此類，比如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村辦企業(yè)用地。

事實上，這類建設(shè)用地在廣大農(nóng)村幾乎處于“沉睡”狀態(tài)，上面遺留的廠房或閑置荒廢，或低價出租，鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體的土地收入微乎其微，集體經(jīng)濟發(fā)展緩慢。

在“三塊地”改革試點的第一年，2015年8月，貴州湄潭縣敲響了全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易的“第一槌”，拍賣了原為村集體用地上建設(shè)的廢棄磚廠的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，規(guī)劃用途為商業(yè)和服務(wù)業(yè)用地。最終，湄潭的“第一槌”以80萬元成交，畝均16萬元。

自然資源部部長陸昊在2018年12月23日表示，截至目前，33個試點縣(市、區(qū))集體經(jīng)營性建設(shè)用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元，辦理集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押貸款228宗、38.6億元。

制度安排要考慮銜接性

隨著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的實施，征地將越來越少，而土地交易將越來越多。

布瑞克農(nóng)信集團研究總監(jiān)林國發(fā)對第一財經(jīng)記者表示，長期以來，因為地方政府在土地開發(fā)中的壟斷地位，造成土地交易過程中出現(xiàn)明顯的“剪刀差”：一方面，政府通過低價收購農(nóng)地高價轉(zhuǎn)讓為城市建設(shè)用地，獲取一級開發(fā)價差；另一方面，工業(yè)用地與經(jīng)營性用地價差懸殊。城鎮(zhèn)化過程中，土地的增值被轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸氖杖牒烷_發(fā)商收益，被征地農(nóng)民的利益缺乏有效的保護，人為拉大了城鄉(xiāng)差距。

他認(rèn)為，農(nóng)民拿著手里的地可以平等買賣，而不是政府來征地，這自然就保障了農(nóng)民的收益和財產(chǎn)權(quán)益。

那么，既然允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是否會沖擊地方政府的財政呢？此外，村集體是否有能力承擔(dān)起建設(shè)用地出讓主體的責(zé)任呢？

在劉守英看來，沖擊肯定會有，但這要拆開來分析。一方面，作為制度安排，一定要考慮到其銜接性，不能一下子放開，以免沖擊到房地產(chǎn)市場，也不能一下子就斷掉地方的土地財政；另一方面，在集體建設(shè)用地上搞開發(fā)建設(shè)，不但不會沖擊政府的收入，相反還有利于減輕政府負(fù)擔(dān)，因為政府打造的很多工業(yè)園區(qū)，其實本來就不掙錢，而且將工業(yè)園區(qū)、城中村的土地資源盤活之后，政府通過城市的轉(zhuǎn)型升級，可以獲得更高的收益。

浙江省德清縣是第一批15個農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點之一，通過試點集體土地入市，發(fā)現(xiàn)并未造成對國有土地市場的沖擊，反而激活了一部分用地供給，使原本閑置低效的農(nóng)村建設(shè)用地得到有效利用，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場應(yīng)是一個“合理競爭，優(yōu)勢互補，互利共贏”的市場。

但村集體的能力在一定程度上制約著現(xiàn)階段的土改。

劉守英表示，村集體組織需要在允許集體土地入市的基礎(chǔ)上，通過經(jīng)濟活動慢慢培育和成長。“農(nóng)民要是真正有集體資產(chǎn)可以支配，其出讓主體的能力是可以培養(yǎng)的。比如有些地方探索股份制、委托經(jīng)營，這都是創(chuàng)新，關(guān)鍵是一定要去做?！保ǖ谝回斀?jīng)日報）2019/01/08